Vivienda en Alemania – Cómo alquilar un piso

Vivienda Alemania

Alemania es uno de los destinos de la Unión Europea más atractivos para muchos extranjeros que deciden emigrar de su país de origen, en gran parte debido a sus salarios elevados y su alto nivel de vida. No todo es tan bonito como parece, encontrar vivienda en Alemania puede ser todo un desafío, especialmente en ciudades como Berlín o Munich.

Sigue leyendo si quieres conocer una guía detallada para alquilar un piso en Alemania, especialmente diseñada para aquellos que llegan desde el extranjero.

Situación de la vivienda en Alemania

Alemania está de moda gracias a su atractivo cultural y su alto nivel económico, lo que ha supuesto un aumento significativo en la llegada de extranjeros en busca de oportunidades. Sin embargo, esta demanda creciente ha generado un mercado de la vivienda competitivo, que ya estaba algo tensionado en las grandes ciudades como Berlín, Múnich o Hamburgo.

Se han dado una serie de factores que influyen en el aumento exponencial del precio de la vivienda en Alemania en 2024:

  • Escasez de vivienda: A pesar de los esfuerzos por expandir la oferta de viviendas en el país, ciudades como Berlín, Múnich, Düsseldorf o Hamburgo se enfrentan a una escasez persistente. Esta falta de disponibilidad ha llevado a que los precios del alquiler se eleven y a que las propiedades no duren más de unos días en los portales de venta.
  • Demanda en aumento: Las ciudades alemanas están experimentando una demanda cada vez más alta de viviendas, lo que se intensifica con la llegada de extranjeros y estudiantes internacionales. Este aumento en la demanda ha llevado a una mayor competencia por las propiedades disponibles.
  • Caída del sector de la construcción: Los precios de los materiales en el sector de la construcción alemana están por las nubes y faltan proyectos para desarrollar más pisos y viviendas residenciales. Esto es otra de las causas de la escasez de ofertas para alquilar un piso en algunas zonas con alta demanda en Alemania.

Cómo alquilar un piso en Alemania

El proceso para alquilar un piso en Alemania es similar al de otros países europeos como Francia, Bélgica o España. La burocracia define a Alemania, así que tendrás que hacer muchos papeleos antes de firmar el contrato final de alquiler, especialmente en ciudades como Berlín, Múnich, Hamburgo o Colonia.

Algunos de los pasos para alquilar una vivienda en algunas regiones de Alemania serán necesarios para no ser descartado antes de iniciar el proceso, según N26:

  • Tendrás que redactar una solicitud de alquiler por escrito (Wohnenbewerbung).
  • Tendrás que elaborar un dossier con documentos personales que entregarás al propietario del piso (Bewerbungsmappe Mietvertrag).
  • Comprobante que acredite los ingresos de los últimos tres meses (Einkommensnachweis) en tu cuenta bancaria en Alemania.
  • Documento firmado por tu casero actual que certifique que estás al día de los pagos y que los efectúas a tiempo (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung).

Entre los documentos adicionales más comunes que tendrás que entregar antes de firmar un contrato de alquiler será el documento de identidad nacional o pasaporte (Personalausweis), una nómina o un sistema que acredite unos ingresos estables, un certificado que indica si tienes deudas pendientes (Schufa Bonitätscheck) y un certificado de antecedentes penales.

Los propietarios suelen dar prioridad a los alemanes o personas extranjeras que puedan demostrar que tienen solvencia económica. Si tu caso no es el segundo, es recomendable tener al menos unas nociones básicas de alemán, ya que la mayoría de los anuncios y la letra pequeña estarán en este idioma, aunque puedas traducirlo casi siempre al inglés…

Precio de la vivienda en Alemania en 2024

A pesar de existir cierta dificultad para acceder a la vivienda en Alemania, especialmente para los extranjeros que no pueden demostrar una gran solvencia económica, es un buen momento para alquilar y comprar un piso en el país.

El precio de la vivienda en Alemania ha bajado en el último trimestre de 2023 un 10,2% en comparación con el mismo período del año anterior, según un estudio publicado por el portal inmobiliario Idealista. Este descenso de precios es aún más notable en viviendas unifamiliares, con una caída del 12,7%, y en apartamentos con el 9,1%. En buena parte, esto se debe a las subidas en los tipos de las hipotecas en los bancos alemanes, al igual que en el resto de Europa.

Aun así, alquilar una vivienda completa en solitario en Alemania sigue siendo un lujo para muchas personas. Los precios siguen siendo muy elevados, en parte porque los salarios también lo son:

  • Vivienda en las afueras de una ciudad grande: 5.100 euros por m2.
  • Vivienda en el centro de una ciudad grande: 6.100 euros por m2.
  • Alquiler de una vivienda (3 habitaciones) en las afueras: unos 1.300 euros.
  • Alquiler de una vivienda (3 habitaciones) en el centro de la ciudad: unos 1.700 euros.
  • Alquiler de un apartamento (1 dormitorio) en las afueras: unos 710 euros.
  • Alquiler de un apartamento (1 dormitorio) en el centro de una ciudad: unos 960 euros.

Plataformas o portales para buscar vivienda en Alemania

El mercado de la vivienda de Alemania es muy amplio y el país cuenta con diversas plataformas propias disponibles para facilitar la búsqueda de vivienda a sus ciudadanos y extranjeros. Muchas de las opciones más interesantes se encuentran en aplicaciones, internet o anuncios en redes sociales, aunque las opciones son muy variadas:

  • Agencias inmobiliarias: Esta es la alternativa más cómoda, aunque también suele ser la más costosa gracias a la comisión (conocida como “provision”) que se llevan los intermediarios. Las agencias inmobiliarias se encargan de encontrar viviendas según las preferencias de los clientes y agilizan el proceso, pero ten en cuenta que a menudo la comisión no es reembolsable por sus servicios.
  • Portales inmobiliarios: Entre las opciones más populares para encontrar un piso de alquiler en Alemania se encuentran Immobilienscout24, WG gesucht (disponible en inglés), eBay Kleinanzeigen, Immowelt e Immonet.
  • Redes sociales: Pueden ser un lugar perfecto para encontrar una vivienda gracias a los anuncios que publican muchas inmobiliarias o portales de vivienda. En otras ocasiones, las propias personas publican anuncios buscando piso o un compañero de piso, lo que permite contactar con ofertas más variadas.
  • Periódicos: Puede parecer algo obsoleto, pero en Alemania aún es posible encontrar opciones de vivienda en los anuncios clasificados de periódicos, especialmente en la prensa local. Algunos periódicos también tienen secciones en sus webs, por lo que vale la pena explorar estas opciones.

Cómo comprar una vivienda en Alemania

Comprar una vivienda en Alemania no es muy diferente en comparación a otros países europeos. En primer lugar, debes asegurarte de que tienes una fuente de ingresos estable, ya que puede ser algo complicado que las entidades bancarias concedan préstamos hipotecarios a extranjeros. También puedes buscar asesoramiento legal si no estás familiarizado con sus leyes y regulaciones locales.

La elección de la ubicación es importante, considerando factores como la proximidad a servicios y transporte. El mercado alemán puede ser competitivo, por lo que es recomendable contar con un agente inmobiliario para acceder a listas de viviendas exclusivas

Las fases de la compra son simples: las personas seleccionan una vivienda y piden una visita en persona, entregan la documentación necesaria y el propietario decide cuál es el candidato idóneo. Algunos propietarios harán pagar una señal a la persona elegida antes de firmar el contrato. El proceso de firma del contrato de compra se realizará ante un notario, y finalmente, se realiza la transferencia de la propiedad.

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